株洲市天元区人民政府
行政复议决定书
〔2022〕株天政复字第78号
申请人：陈某某，男，住址：天元区珠江南路。
申请人：吕某某，男，住址：天元区珠江南路。
申请人：刘某，男，住址：天元区珠江南路。
被申请人：株洲市天元区栗雨街道办事处，地址：株洲市天元区栗雨街道江山路59号。
法定代表人：刘真，职务：办事处主任。
申请人不服被申请人作出的《关于湘水湾小区一期部分业主申请单独成立业主委员会的答复意见书》，于2022年11月1日申请行政复议，请求撤销该《答复意见书》。本机关收到后，对行政复议申请依法予以受理。在案件审理过程中，因株洲市突发新冠疫情，主城区实行静默管理，本机关于2022年11月2日中止审理复议案件，2022年11月17日恢复审理复议案件。2023年2月9日，因申请人申请听证，中止审理复议案件，2023年3月6日恢复审理复议案件，现已复议终结。
申请人称：湘水湾小区一期于2013年交房，总户数1206，入住率达到90%以上。至今未成立业主委员会。2022年5月30日，湘水湾一期12名业主联名向被申请人天元区栗雨街道办事处物管部门提交了单独成立湘水湾一期业主委员会的申请报告。2022年6月25日、2022年8月19日，社区和街道办组织开会。2022年9月15日，被申请人作出书面答复，内容为不同意一期单独成立业主委员会。申请人认为湘水湾一期业具备单独成立业主委员会的条件。被申请人的答复意见否定了申请人的合法权益。
被申请人称：湘水湾项目经株洲市人民政府批准，将总用地控制在4800亩，意在以高标准规划、打造一座国际水准的高尚小区；同时明确由市规划部门对湘水湾片区进行整体规划和设计，以便按组团进行开发建设。晋合置业(湖南)有限公司已依法取得30号至36号共七宗建设用地的使用权。湘水湾总平面图包括湘水湾项目(一期)至湘水湾项目(七期) 共七期。经株洲市规划信息中心对项目进行的整体核算，规划物业管理用房面积应不少于4414.83 m2。晋合湘水湾项目一期、二期、三期、四期、六期、七期、娱乐馆分别于2018 年、2021 年分别向株洲市住建局备案。物业管理用房分别位于商业馆一楼、二楼，面积为1713.54m2; 66栋物业管理用房面积为2177.80m2，娱乐馆物业管理用房面积为764.83 m2，上述三处物业管理用房之和已达到 4656.17m，符合物业管理用房标准和要求。三处物业管理用房是湘水湾小区各组团即全体业主共同使用和服务场地，不具备分割条件。湘水湾地块北临衡山路、东临珠江南路、南临滨江南路、西临湘湾路及湘水湾高尔夫球场，面积广各地块之间通行由共用道路串联并连接周边市政道路，小区一期、三期、四期共用一根10KV被供电源，由设在一期负一楼的开闭所统一控制;小区一期、二期、三期、七期、洋房、商业馆、娱乐馆的消防报警设备和智能化系统设备，以及上述各期的监控、门禁、周界、可视对讲、停车场管理系统、巡更系统、无线对讲系统等智能化分系统,消防报警系统、消防联动控制系统、水位监控系统等消防子系统，均统一设置在位于商业馆负一楼的监控中心集中管理，不具备分割的条件。被申请人进行了实地调查核实，作出的《答复意见》适用依据正确、内容适当，被答复人提出的复议的事实和理由没有依据。请求复议机关依法维持。
经审理查明：三申请人均系株洲市天元区湘水湾小区一期业主。2022年5月30日，申请人向被申请人提交了《关于召开湘水湾业主大会成立第一届业主委员会的申请》。被申请人在调查并咨询相关部门后认为湘水湾各期没有单独的物业管理用房，共用配套设施设备和场地，不具备单独成立业主委员会的条件。2022年9月15日，被申请人依据《湖南省物业管理条例》第八条，作出了书面答复，内容为：综合认定湘水湾各期属于一个物业管理区域，应成立一个业主大会。2022年9月26日，申请人向被申请人递交了《湘水湾一期<法定地名为株洲市珠江南路一号>业主对株洲市天元区栗雨街道办事处答复意见书的回复》，内容为“开发商晋合置业(湖南) 有限公司的《前期物业服务合同》中明确载明湖南省株洲市天元区珠江南路1号建筑面积270976.05平米为一个物业管理区域；同时要求被申请人出示盖有上述《答复意见书》相关部门公章的文字依据；被申请人无权认定物业管理区域，新建物业管理区域的划分应以建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定为准”。
另查明，案涉株洲市湘水湾小区位于株洲市天元区，系晋合置业（湖南）有限公司于2011年取得建设工程规划许可后修建。该项目由市规划部门对湘水湾片区整体规划和设计，按组团进行开发建设。基地面积717300.11m2，总建筑面积1708128.89m2，建筑密度15.79%，容积率1.923绿地率42.53%，总户数8486户，停车位9145个，物管面积4414.83m2，社区面积2718.88m2，文体卫面积4259.80m2，会所面积6910.36m2，设备面积2696.60m2。目前共建设完成5期高层建筑，分别为一期、二期、三期、四期、六期、洋房（小高层）、别墅（一期低层），另有七期正在建设中，五期项目调整公示完毕。湘水湾一期、二期、三期、四期、六期均已交付使用，其中湘水湾一期于2013年前后交付使用。
再查明，株洲市住房和城乡建设局及株洲市自然资源和规划局均未获取及保存案涉湘水湾小区物业管理区域划分的相关资料和相关申请。
以上事实有《关于召开湘水湾业主大会成立第一届业主委员会的申请》、《关于湘水湾小区一期部分业主申请单独成立业主委员会的答复意见书》、《湘水湾一期<法定地名为株洲市珠江南路一号>业主对株洲市天元区栗雨街道办事处答复意见书的回复》、晋合湘水湾一期（高层住宅）总平面图（建筑布局图）、晋合湘水湾总平面图、《设计图纸》、《湘水湾项目规划及配套设施设置简介》、物业用房、消防监控室的照片、《经济技术指标复核报告书》、《关于综合调配使用七宗国有建设用地土地利用条件的补充协议》、《听证会笔录》、《株洲市住房和城乡建设局关于请求协助调取湘水湾物业区域划分有关情况的复函》、株洲市自然资源和规划局《关于“请求协助调取湘水湾物业区域划分有关情况的函”的回复》等证据予以证明。
本机关认为，《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《湖南省物业管理条例》第五条规定：“街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。” 第八条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。”第十一条第一款第（二）项规定：“具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；”第十二条规定：“符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。”本案中，案涉湘水湾小区已于2013年首次交付，至今尚未划分物业管理区域，且交付总户数5000余户，入住率达到3000余户，专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上。被申请人作为业主大会成立、业主委员会的选举工作的监督指导单位，应当发挥相应的指导、监督的职能作用。案涉小区属于尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分应当由所在地人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处在征求业主意见后，以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素予以核定。被申请人综合认定湘水湾各期应属于一个物业管理区域，但未能提供湘水湾各期属于一个物业管理区域的充足证据，属于证据不足、事实不清，应当依法撤销。
综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十五条之规定，复议决定如下：
撤销被申请人作出的《关于湘水湾小区一期部分业主申请单独成立业主委员会的答复意见书》。
对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内向人民法院提起诉讼。
株洲市天元区人民政府
2023 年3月7日